ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مذبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت”.

در این ماده قید “مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید” می‌تواند منشا تفسیر های گوناگون شود و نظرات متفاوتی بر جای گذارد به طوری که به دست اهل قانون مانند موم می‌تواند باشد یکی از آن طاووس و دیگری از آن مگس می‌سازد!

این ماده منطوقاً و مفهوماً دلالت دارد بر:

1. 1. ثبت ملک مثبت مالکیت کسی است که ملک بنام او ثبت شده است یا به او ارث رسیده است یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است.

1. 1. ثبت ملک به نام هر کسی سلب مالکیت از غیر می‌کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود. بجز در مواردی که در ماده ۲۴ قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت واجور و خسارت قابل مطالبه است.

1. 1. پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید این امر از کلمه فقط که در ماده ۲۲ ذکر شده است استفاده می کرد.

1. 1. با توجه به ماده ۷۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است به مرور زمان جاری نمی شود.

1. مطابق ماده ۶۶۵قانون آئین دادرسی مدنی هر گاه رأی‌ داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد باطل است و پذیرفته نمی شود.

۱-۲-۱-۳-۴ تفاوت‌های اسناد رسمی با اسناد مالکیت

بین سند مالکیت و سند رسمی تفاوت‌های زیر وجود دارد :

1. 1. تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است.

1. 1. به طور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه یافتن جریان ثبت است و پس از ثبت دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود اما ثبت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی بدین معنا است که با رعایت کلیه قوانین ملک بنام خریدار منتقل شده و ثمن و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مذبور شخص خریدار می‌باشد.

1. 1. سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی منعکس کننده آخرین نقل و ‌انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می‌باشد.

1. 1. سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود.

1. 1. سند مالکیت اماره قطعی وقانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می‌باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می‌باشد.

1. سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده ۹۲و۹۳ قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجراء بوده و دارای ضمانت اجرائی می‌باشد^[۷].

واین ویژگی تنها مخصوص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی بوده و منحصر به آن ها می‌باشد و به سایر اسناد تنظیمی در نزد سایر مامورین صلاحیت دار دولت تسری ندارد^[۸].

1. تفاوت دیگر بین سند مالکیت و اسناد رسمی تنظیمی در دفتر خانه موضوع دعوی ابطال آن ها می‌باشد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی دعوی ابطال آن مواجه با محدودیت خاصی نسبت و هر زمان و به هر دلیل قانونی می توان ابطال آن ها را از دادگاه خواست مثلاً چنانچه سندی صوری تنظیم شده باشد، لکن سند مالکیتی که اداره ثبت صادر می کند را جز در موارد محدود و به هر بهانه ای و به راحتی نمی توان ابطال نمود.

۱-۲-۲ ثبت اختیاری و اجباری

به موجب مادتین ۴۶و۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت برخی از اسناد اجباری اعلام گردیده است البته ثبت اموال غیر منقول بدون استثناء الزامی می‌باشد و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالک و قائم مقام قانونی آن ها مکلف به ثبت کلیه اموال غیر منقو می‌باشند.

۱-۲-۲-۱ موارد ثبت اجباری اسناد

اسنادی که قانون، ثبت آن ها را اجباری اعلام کرده بر دو دسته اند :

1. 1. اسنادی که به حکم قانون باید به ثبت برسند مانند کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر اسناد ثبت شده باشد و همچنین کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

1. اسنادی که قانون اجباری بودن ثبت آن ها در هر مرحله به نظر وزارت دادگستری واگذر نموده است مانند صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه.

۱-۲-۲-۲ موارد ثبت اختیاری اسناد

( استثنائات اجباری بودن ثبت اسناد)

هرچند “اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد است”. اما مواردی وجود دارد که قانون‌گذار صراحتاً به عدم لزوم ثبت آن ها اشاره نموده و عادی بودن این اسناد را مورد قبول قرار داده است بعضی از اسناد با توجه به عدم شمولشان به یکی از سناد مذکور در بند ۲ ماده ۴۷ قانون ثبت جزء اسناد عادی بوده و ثبت آن ها الزامی نمی باشد. اهم این موارد عبارتند از : ۱- تقسیم نامه ۲- وصیت نامه ۳-اجاره نامه اماکن استیجاری، مسکونی، اداری ۴-سند راجع به تعهد به انجام معامله مال غیر منقول ۵-اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول تنظیمی تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰

۱-۲-۳ مفهوم دعوای ابطال سند رسمی

منظور از سند رسمی که می توان دعوی ابطال آن را مطرح کرد هر سندی است که مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به ثبت رسیده باشد کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، سند مالکیت معارض جزء اسناد رسمی بوده و در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آن ها ذی نفع می‌تواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آن ها در دادگاه صالحه اقدام نماید و دادگاه ها مکلف به رسیدگی ‌به این دعاوی می‌باشند.

پس در تعریف این دعوی می توان گفت که دعوی ابطال سند رسمی “دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می‌باشد که سبب بی اثر شدن سند رسمی می شود” بدین ترتیب ممکن است بطلان سند ‌به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است^[۹]. ابطال سند مالکیت معارض از مصادیق این دعوی می‌باشد یا ممکن است سند به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیفتد^[۱۰]، مانند پرداخت وجه سند و یا به علت جعلیت سند (اعم از جعل مادی یا مفادی) باشد^[۱۱]. موضوع بحث ما در این پایان نامه مربوط به ابطال اسناد مالکیت که از اداره ثبت صادر می‌شوند می‌باشد.

۱-۲-۴ مفهوم ابطال

۱-۲-۴-۱ بطال سند مالکیت به حکم قانون

در زمانی که مقتضیات اجتماعی مانند تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح عمومی مانند حفظ جنگلها و مراتع و یا جهات شرعی مانند حفظ موقوفات اقتضاء نماید.